경매에 나온 물건을 보면 토지별도등기 표시가 있는 물건이 있다. 시기별로 다르지만 경매가 진행되는 약 1만1000건의 물건 중 약 340건(3%)이 토지별도등기 물건이다(신한옥션SA 18.10.19 참조). 토지별도등기란 토지에만 저당권 등 제한물권이 있어 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않는다는 사실을 건물 등기사항증명서(등기부등본)에 표시하는 것을 말한다.
그런데 토지별도등기가 있어도 경매 매수인이 신경쓸 필요가 없는 경우가 많다. 첫번째는 집합건물의 토지 위에 근저당권이 설정되어 있는 경우다. 집합건물은 토지와 건물을 분리해서 처분할 수 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 참조). 따라서 특별매각조건으로 인수되는 경우를 제외하면 집합건물은 토지 공유지분과 함께 경매가 진행된다. 대신 토지의 근저당권자는 집합건물 각 호의 매각시 토지 매각대금에서 우선 배당을 받는다. 이때 경매법원은 토지 근저당권자가 배당요구를 하지 않아도 자동 배당한다. 즉 토지의 근저당권은 경매로 소멸된다.
두번째는 구분지상권이 설정된 경우다. 구분지상권이란 건물 및 그 밖의 공작물을 소유하기 위해 다른 사람 소유의 토지에 지상·지하의 상하공간을 정해 사용할 수 있는 권리이다. 대표적인 것이 지하철 연결통로를 위해 설정된 구분지상권이다. 경매물건에서 아파트, 오피스나 오피스텔 중 지하철과 인접해 있는 경우 연결통로 때문에 구분지상권이 표시된 경우가 많다. 이때 토지별도등기(구분지상권)가 있어도 집합건물의 매수인은 사용·수익·처분에 제한을 받지 않는다. 오히려 지하철과의 연결통로가 있어 가치가 올라가는 경우도 많다.
세번째는 토지에 요역지 지역권이 설정된 경우다. 토지에 요역지 지역권이 설정된 경우에도 매수인은 걱정할 필요가 없다. 오히려 요역지 지역권은 접해있는 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리이므로 토지별도등기가 있는 것이 득이 된다.
네번째는 집합건물의 토지 일부에 승역지 지역권이 설정된 경우다. 승역지 지역권은 인접한 다른 토지(요역지)에 대해 이용권을 준 것이다. 하지만 부수토지의 극히 일부에만 승역지 지역권이 설정된 경우에는 구분 등기된 집합건물 각 호의 사용·수익·처분에 큰 영향을 미치지 않는다.
결론적으로 경매물건에 토지별도등기가 있는 경우에도 무조건 피할 필요는 없다. 집합건물의 토지 지분에 대한 근저당권은 경매로 소멸되고, 구분지상권, 요역지 지역권과 집합건물의 토지 일부에 대한 승역지 지역권도 매수인의 사용·수익·처분에 지장을 초래하지 않기 때문이다. 오히려 토지별도등기의 표시로 인해 경쟁이 덜할 수 있다. 다른 입찰자가 꺼리는 물건일수록 내게는 기회가 된다는 사실을 잊지 말자.
경매에 나온 물건을 보면 토지별도등기 표시가 있는 물건이 있다. 시기별로 다르지만 경매가 진행되는 약 1만1000건의 물건 중 약 340건(3%)이 토지별도등기 물건이다(신한옥션SA 18.10.19 참조). 토지별도등기란 토지에만 저당권 등 제한물권이 있어 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않는다는 사실을 건물 등기사항증명서(등기부등본)에 표시하는 것을 말한다.
그런데 토지별도등기가 있어도 경매 매수인이 신경쓸 필요가 없는 경우가 많다. 첫번째는 집합건물의 토지 위에 근저당권이 설정되어 있는 경우다. 집합건물은 토지와 건물을 분리해서 처분할 수 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 참조). 따라서 특별매각조건으로 인수되는 경우를 제외하면 집합건물은 토지 공유지분과 함께 경매가 진행된다. 대신 토지의 근저당권자는 집합건물 각 호의 매각시 토지 매각대금에서 우선 배당을 받는다. 이때 경매법원은 토지 근저당권자가 배당요구를 하지 않아도 자동 배당한다. 즉 토지의 근저당권은 경매로 소멸된다.
두번째는 구분지상권이 설정된 경우다. 구분지상권이란 건물 및 그 밖의 공작물을 소유하기 위해 다른 사람 소유의 토지에 지상·지하의 상하공간을 정해 사용할 수 있는 권리이다. 대표적인 것이 지하철 연결통로를 위해 설정된 구분지상권이다. 경매물건에서 아파트, 오피스나 오피스텔 중 지하철과 인접해 있는 경우 연결통로 때문에 구분지상권이 표시된 경우가 많다. 이때 토지별도등기(구분지상권)가 있어도 집합건물의 매수인은 사용·수익·처분에 제한을 받지 않는다. 오히려 지하철과의 연결통로가 있어 가치가 올라가는 경우도 많다.
세번째는 토지에 요역지 지역권이 설정된 경우다. 토지에 요역지 지역권이 설정된 경우에도 매수인은 걱정할 필요가 없다. 오히려 요역지 지역권은 접해있는 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리이므로 토지별도등기가 있는 것이 득이 된다.
네번째는 집합건물의 토지 일부에 승역지 지역권이 설정된 경우다. 승역지 지역권은 인접한 다른 토지(요역지)에 대해 이용권을 준 것이다. 하지만 부수토지의 극히 일부에만 승역지 지역권이 설정된 경우에는 구분 등기된 집합건물 각 호의 사용·수익·처분에 큰 영향을 미치지 않는다.
결론적으로 경매물건에 토지별도등기가 있는 경우에도 무조건 피할 필요는 없다. 집합건물의 토지 지분에 대한 근저당권은 경매로 소멸되고, 구분지상권, 요역지 지역권과 집합건물의 토지 일부에 대한 승역지 지역권도 매수인의 사용·수익·처분에 지장을 초래하지 않기 때문이다. 오히려 토지별도등기의 표시로 인해 경쟁이 덜할 수 있다. 다른 입찰자가 꺼리는 물건일수록 내게는 기회가 된다는 사실을 잊지 말자.